BGH: Neues zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag

Am 30. Januar 2024 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZB 43/23) erneut zu Regelungen von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag geäußert; dieses Mal mit Blick auf die bestehende Beweislast bei Schönheitsreparaturen.

Der Entscheidung lag die Frage zugrunde, ob eine formularvertragliche Klausel zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Durch die Mieter wird bei Beendigung des Vertragsverhältnisses oft argumentiert, die Schönheitsreparaturklauseln seien unwirksam, da die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.

Nunmehr hat der BGH in seiner Entscheidung festgehalten, dass der Mieter den Nachweis dafür erbringen muss, dass die Wohnung tatsächlich unrenoviert übergeben wurde. Kann der Mieter den von ihm behaupteten Zustand nicht beweisen, bleibt die Schönheitsreparaturklausel wirksam und der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Bedarfsfall und ggf. bei Nichtdurchführung dieser dem Vermieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet.

Dies bedeutet für jeden Mieter, dass bereits im Einzugsprotokoll nicht nur die vorhandenen Mängel aufzuführen sind, sondern der gesamte Renovierungszustand der Wohnung zutreffend im Einzugsprotokoll dokumentiert werden sollte. Daher sollten Mieter darauf achten, dass auch hierzu alle ihre Beanstandungen im Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Zusätzlich empfiehlt es sich, Fotos zu erstellen, um sich für den (späteren) Streitfall abzusichern. Werden Bestandungen erst nach dem Einzug festgestellt, sollten auch diese dem Vermieter nachweisbar mitgeteilt werden.
Wer so bei Beginn des Vertragsverhältnisses die Beweissicherung vornimmt, schafft sich eine bessere Ausgangslage, wenn während des Vertragsverhältnisses bzw. bei seiner Beendigung die Frage der vertragsgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen zum Streit zwischen Mieter und Vermieter führt.

Katja Biernert, Rechtsanwältin